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股利收益率(哪种REITS收益率更高)

REITS投资需要权衡股利收益与资本利得,一般来说,短期投资人会更看重企业的成长性,而长期投资人则更看重股利收益的稳定性。

本刊特约研究员 杜丽虹/文

不同类型REITS的股利收益率:股利收益贡献了总收益的60%,抵押贷款类REITS的股息率最高

虽然危机期间REITS的价格波动也很大,但高分红的特征使其长期中的总体收益率相对稳定。尤其是北美的REITS,截至2017年底,过去40年权益类REITS年均总回报率达到12.52%,其中股利收益率达到7.44%,贡献了总回报率59%;过去20年权益类REITS年均的总回报率也有9.12%,其中股利收益率为5.47%,贡献了总回报率的60%;而过去10年受金融危机影响,年均总回报率降至7.77%,其中股利收益率为4.29%,也贡献了总回报的55%。

总体上,北美权益类REITS的股利收益平均贡献了总收益的55%-60%。其中,康养类REITS的股利收益率最高,自1994年以来年均的股利收益率达到7.47%,当前的股利收益率也有6.04%;其次是独立店面REITS,1994年以来年均股利收益率达到7.28%,当前的股利收益率为4.94%;投资于娱乐场所、户外广告、农场等物业资产的特殊REITS自2016年以来的年均股利收益率也达到6.86%,高于同期的多数REITS公司,当前的股利收益率也有5.91%;多元化REITS,1994年以来年均的股利收益率达到6.26%,当前的股利收益率为4.90%;其他权益类REITS历史平均的股利收益率大多在5%-6%之间,当前的股利收益率则大多在3%-5%之间。

哪种REITS收益率更高?数说你不知道的REITS(三)

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只有独屋出租、林场、基建、数据中心几类REITS,由于推出得较晚,受金融危机后降息影响,平均股利收益率较低;其中,独屋出租类REITS平均股利收益率还不到2%,其他几类新型REITS则在2%-4%之间。

至于抵押贷款类REITS,其股利收益率普遍较高,其中,商业地产抵押贷款类REITS自1999年以来的年均股利收益率达到9.6%,当前的股利收益率为7.86%;而住宅抵押贷款类REITS自1999年以来的年均股利收益率更高,达到12.9%,当前的股利收益率也有10.19%。

相应的,抵押贷款类REITS的股利贡献比例均超过100%,而权益类REITS平均股利贡献比例也在55%-60%水平。其中,酒店物业的股利贡献比例最高,自1994年以来,股利收益贡献了总收益的90%;其次是多元化REITS,股利收益贡献了总收益的79%;社区商业中心REITS的股利收益贡献比例也达到70%;康养物业的股利收益贡献比例达到66%;独立店面REITS的股利收益贡献比例为58%;与之相对,自助仓储类REITS的股利贡献比例较低,只有32%,而新近推出的独屋出租、数据中心、基建类REITS的股利贡献比例均不到20%。

那么,股利收益率是否越高越好呢?实际上,股利收益的高低主要取决于物业市场和资本市场的估值水平。物业市场的估值越低,物业本身的净租金回报率就越高,REITS公司的可分红空间就越大;同样的,资本市场的估值越低,在相同股利收益下的股息率就越高。所以,股利收益率较高的REITS通常面临成长性不足或业绩波动大的问题,需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动;而股利收益率低的REITS通常具有更高的成长性或较稳定的业绩表现。因此,投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡,但总体上,相对于资本利得,股利收益的波动较小,它在很大程度上降低了REITS投资的风险,提高了REITS公司的风险回报。

综上所述,北美权益类REITS平均的股利收益贡献比例在55%-60%水平,物业市场或资本市场估值较低的REITS其股利收益率一般较高,历史平均的股利收益率可达7%以上,贡献了总收益的70%以上,如酒店物业、康养物业、多元化物业等类型的REITS,股利收益的贡献比例都较高;而一些物业市场或资本市场估值较高的REITS,其股利收益率通常较低,当前的股利收益率还不到3%,在总收益中的贡献比例也不到20%,如独屋出租、数据中心、基建等类型的REITS。至于抵押贷款类REITS则主要依靠股利收益的贡献,历史平均的股利收益率可达两位数水平,当前的股利收益率也在7%以上。较高的股利收益率在一定程度上降低了REITS投资的波动风险,但最终投资人仍需要在股利收益率和股价波动之间做出权衡,以获取最高的总回报率。

不同类型REITS的总收益率状况:工业地产、数据中心REITS的短期回报最高,而自助仓储类REITS的长期回报最高

资本利得+股利收益就是REITS公司的总收益。过去40年,北美权益型REITS的年化收益率为12.52%,其中资本利得贡献了5.08%,年均股利收益率则达到7.44%;而自1994年以来,北美权益型REITS的年化总收益率为10.36%,其中资本利得贡献了4.58%,年均股利收益率达到5.78%;但不同类型REITS的收益率状况差异较大。

其中,数据中心REITS自2016年以来(截至2018年7月)已累计获得65%的总回报,回报率居同期所有类型的REITS之首;其次是基建类REITS,自2016年以来的累计总回报为53%,预制房屋REITS自2016年以来的累计总回报为49%,独屋出租REITS为48%,酒店REITS为45%,而投资于户外广告、娱乐场所等的特殊REITS自2016年以来也累计获得了38%的总回报;抵押贷款类REITS方面,住宅抵押贷款REITS自2016年以来已累计获得59%的总回报,商业地产抵押贷款REITS也累计获得了36%的总回报。与之相对,受到电商平台的冲击,社区商业中心REITS自2016年以来股价累计下跌了21%,累计总回报为-12%;而购物中心类REITS自2016年以来股价也累计下跌了16%,累计总回报为-6%;但同属于零售物业的独立店面REITS,自2016年以来股价累计上涨了12%,累计获得总回报26%。类似的情况也发生在住宅市场领域,虽然2016年以来独屋出租和预制房屋REITS都获得了近50%的总回报,但出租公寓REITS却面临金融危机后新建项目增多、供应释放的压力,过去两年累计股价涨幅只有2%,累计总回报也仅为9%。可见,虽然REITS在长期中具有较强的相关性,但在短期中、波动方向和变动幅度还是有较大差异的。

而从更长的时间周期来看,自1994年以来,年化总回报率最高的当属自助仓储类REITS。虽然这类REITS在过去两年由于市场渐趋成熟、竞争加剧而导致资本市场表现不佳,2016年以来累计总回报只有2%,但自1994年以来其年化总收益率达到15.7%,其中,资本利得贡献了70%,年均股利收益率为5.02%。其次是独立店面REITS,自1994年以来年化总回报率达到12.65%,其中资本利得贡献了42%,平均股利收益率达到7.28%。排名第三的是预制房屋类REITS,自1994年以来年化总回报率达到11.93%,其中一半来自资本利得的贡献,年均股利收益率为5.77%。而购物中心、出租公寓、康养物业等类型的REITS虽然在过去两年表现欠佳,但自1994年以来的年化总回报率都在11%以上;与之相对,商业地产抵押贷款REITS和酒店类REITS虽然在过去两年表现较好,但自1994年以来年化总回报率分别只有2.10%和5.72%,而多元化REITS和社区商业中心REITS自1994年以来的年化总回报率也只有8%。

考虑风险调整因素后,从短期看,数据中心REITS、基建REITS、独屋出租REITS、特殊地产REITS的单位风险回报都较高,但由于这些REITS的历史数据较短,所以,还不能判断其长期中的风险回报状况。从长期看,自助仓储REITS的单位风险回报最高,达到0.85倍;其次是独立店面REITS,0.76倍;预制房屋REITS,0.73倍;出租公寓REITS,0.66倍;康养物业,0.63倍;与之相对,商业地产抵押贷款REITS、酒店REITS、工业地产REITS、社区商业中心REITS的风险回报则较低,均不到0.50倍。

综上所述,REITS投资不能单纯比较股息率的高低,需要权衡股利收益与资本利得,一般来说,短期投资人会更看重企业的成长性,而长期投资人则更看重股利收益的稳定性。

不同类型REITS的回报率差异较大,有些长期表现较好,但短期表现欠佳,有些则短期表现较好,但长期回报一般。这其中,宏观周期、行业周期、并购整合以及商业模式等因素均对REITS的收益率产生影响,而不同类型的REITS又对这几个因素的敏感性不同。如酒店类REITS对宏观周期最敏感;而社区商业中心REITS和购物中心REITS则受到商业模式变革的困扰;出租公寓REITS、自助仓储REITS则面临行业供应增多、竞争加剧的压力;至于工业地产REITS和独屋出租REITS则在机构投资人的推动下处于大规模圈地整合阶段,物业估值普遍较高。所以,对REITS细分市场的研究能够在很大程度上提高投资回报率。

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